קביעת דמי וועד בית בתקנון הבית המשותף 

קביעת דמי וועד בית בתקנון הבית המשותף

ע"מ להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בבית משותף יש צורך בתקנון הקובע את היחסים ביניהם.

ניתן לקבוע  תקנון בשתי דרכים:

דרך אחת היא אימוץ התקנון המוסכם הנספח לחוק המקרקעין.

דרך שניה היא קביעת תקנון באופן עצמאי ע"י בעלי הדירות, בו יקבעו הוראות השונות מאלו של התקנון המצוי.

ס' 62 לחוק המקרקעין קובע כי ניתן לערוך תקנון או לשנות תקנון קיים ברוב של בעלי הדירות שמוצמד לדירתם 2/3 של הרכוש המשותף. למרות זאת, מוגבלת סמכותו של הרוב, והוא לא רשאי בתקנון להטיל חובות שלא פורשו בחוק המקרקעין או ליטול זכויות של בעלי דירות המוגדרות בתקנון אלא בהסכמתם.

וזו לשון ס' 62:   (א)  בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

לגבי הצמדת חלק מהרכוש המשותף נאמר בס' 62 במפורש כי אין לקבוע הצמדת חלק מסויים מהרכוש המשותף אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

לגבי קביעת או שינוי דמי וועד בית - נשאלת השאלה מה נחשבת פגיעה בזכויות או הטלת חובות או תשלומים מסוג או משיעור שלא פורשו בחוק ?

לגבי הסוג - ס' 58 לחוק המקרקעין קובע את דרך חלוקת התשלומים עבור ההוצאות להחזקת הבית המשותף.

וזו לשונו של ס' 58:    (א)  בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

מכאן, שסוג התשלום, דהיינו דמי וועד בית להחזקת הבית המשותף כן פורש בחוק ולכן אין צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות אלא רק בהסכמה של בעלי הדירות ש- 2/3 של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

מה לגבי שיעור התשלום ? האם ניתן לומר ששיעור תשלום וועד הבית מפורש בחוק ?

למעשה, קבוע בס' 58 כי דמי וועד הבית יחושבו לפי יחס שטח רצפת דירת כל דייר לשטח הרצפה של כל הדירות. אך החוק מאפשר מנגנון חלוקה אחר, בזן הלשון: "זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".

האם בכך יש לראות שיעור שפורש בחוק - המלומד פרופ' דויטש בספרו קנין (חלק א') עמ' 730 סבור שלא. לדעתו, הגישה הראויה מצדיקה קבלת הסכמתם של הנפגעים במקרה בו מחליטים על שינוי הסוטה מהמנגנון הבסיסי שקבוע בחוק - חלוקת נטל ההוצאות עפ"י יחס החלקים ברכוש המשותף. זאת מכיוון שסטיה ממנגנון זה תחרוג מעקרון השוויון, המטיל על בעלי הדירות חלוקה שווה בהתאם לחלקם ברכוש המשותף. יתירה מזאת, שינוי מנגנון החלוקה פוגע בציפיות הסבירות של רוכש זכויות עתידי בבית המשותף. לכן, אין לומר שהשיעור השונה שיקבע בתקנון הוא בגדר שיעור "שפורש בחוק". על מנת לשנות את מנגנון חלוקת דמי הוועד ממנגנון של יחס שטח רצפת דירתו של כל דייר אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף יש לקבל הסכמת כל הדיירים.

יובל גרשוני, עו"ד 

המידע ניתן כשירות לציבור ואין לראותו כעצה משפטית מוסמכת